大家帮2025年北京市场的第11篇推送盛宝优配
这一年过得好快，还有不到50天就得改口说2026了。
而关于北京楼市，在今年剩余的时间里，还有什么热闹可看？
首先，最让人期待的，肯定是“2025年北京新房年度销冠”会花落谁家？
截至目前（11.13），海淀功德寺板块的和樾望雲，仍然是网签套数、面积、金额的三冠王。
图源京楼销售排行榜
和樾望雲得益于开盘的快速网签，其2025年截至目前三冠王的头衔，到现在都没有被摘去。
其中，91.15亿的成交金额方面更是一骑绝尘。
而排在2-4位的建发海晏、颐海澐颂、和樾玉鸣，总成交金额都在60亿+，目前与和樾望雲的总成交金额，差距都在20亿+。
数据源自北京市住建委官网（11.13）
三个项目截至目前（11.13）的去化进度分别为↓↓↓
建发海晏：226/431，网签去化率52.44%；
颐海澐颂：573/752，网签去化率76.20%；
和樾玉鸣：382/444，网签去化率86.04%。
包哥大概算了下，颐海澐颂和和樾玉鸣，几乎提前退出了成交金额年度销冠的争夺，建发海晏还有超过200套未网签，如果在年底搞一波大的，超越和樾望雲登顶也不是不可能。
而颐海澐颂，目前总成交金额与建发海晏的差距非常小，一套房子的事儿，所以它非常有可能整一个年度金额亚军。
但无论怎么争，都是属于海淀的“内部竞争”，海淀今年真是赢麻了。
在今年剩下的40多天里盛宝优配，和樾望雲在成交面积和成交套数方面的销冠竞争，会“非常激烈”。
数据源自北京市住建委官网
目前，和樾望雲成交面积达到8.67万平，成交套数是660套。
而其中与之最接近的就是今年开盘还不到两个月的中建运河玖院，截至目前（11.13），其网签套数已经达到629套，网签面积8.22万平。
开盘不到两个月的运河玖院，一期的整盘网签去化达到 629/838 ，网签去化率超过 75% 。
运河玖院目前与和樾望雲还有31套的差距，而且运河玖院一期还有超200套房子没有网签，此外项目二期还规划了700多套房源，包哥打听到二期也将在12月份入市。
这样来看，运河玖院或许是最有机会超越和樾望雲，拿下全北京2025年套数、面积双料冠的项目。
而对于即将入市的新房，接下来这段时间的焦点可能还是在海淀。
尤海淀宝山板块的中建壹品·海宸元境和北京隅海岄，分别在10月中下旬先后开放了售楼处和样板间，预计也都将在11月中下旬开盘。
海淀宝山项目具体位置
两个项目在今年6月5日同一天拿地，又仅有一路之隔，不可避免的被“比较”。
但两个项目的地块质素差不多，容积率都是2.1，控高也都在30米为主，局部36米。
其中，海宸元境总共打造了11栋7—11层洋房，总共414套，户型面积主要是99平、107平3居，123平、139平、181平4居。
海宸元境主力户型是99-123平，房源占比近80%。
而北京隅海岄总共打造了13栋6—11层洋房，总共458套，户型面积做了108平3居，129平、145平4居。
北京隅海岄主力户型是129平4居，占比大概在50%。
包哥也都去看了这两个项目，整体感觉是各有千秋。北京隅海岄整体的户型面积段做的比较纯粹，装标给得也够足，海宸元境则保留了会所的完整性，而且还具备低总价上车海淀的优势。
而比宝山双子星早半个月拿地的保利建工海淀半壁店地块盛宝优配，到目前为止的最新消息是10月中旬出了规划图。
保利建工半壁店项目规划图
按照规划图，半壁店项目东西两地块总共规划14栋住宅，3-5层纯洋房，容积率只有1.43。
半壁店地块在环线和位置及配套方面，比宝山两项目要好，但其7.84万/平的拿地楼面价，直接比宝山项目每平高出2万+，这也让其之后的售价，直接飙到10万+，甚至11万+。
半壁店地块周边配套信息
目前包哥拿到的消息是，项目可能会在明年春天，以实景的形式呈现，这无疑是对市场的一次颠覆，也能看出开发商在当下市场环境下的大胆创新。
另外，今年3月18日中海以75.02亿总价，溢价率27.93拿下的，楼面价10.23万/平的树村地块，也还没有动静。
而就包哥了解，中海树村项目，可能不会再延续其“玖序”系的高端产品线，而是转向另一顶豪产品系“安”系。
还有1月份大兴发展拿下的大兴经开区地块、9月份首开拿下的朝阳呼家楼地块，都没有公布案名。
当然，有不着急的，就有积极的。
就比如，懋源8月26日拿下的顺义薛大人庄地块，命名为懋源骊璟臺，9月5日城建+建工+住总联合体拿下的丰台岳各庄地块命名为嘉棠璟樾，还有9月30日，电建和门城投资联手摘得的门头沟地块，案名定为长安华曦府·金安。
这些已经确定案名的项目，预计在今年之前会有更多的产品信息释放。
将目光聚焦到今年北京的住宅用地拍卖市场，今年也还有不少热闹可看。
截至目前（11.13），2025年北京土拍宅地成交量更新至32宗，总成交金额达到1518.46亿元。
从目前的分布看，北京东西南北都有土地成交。
2025年北京土拍成交地图
而2025年还剩40多天，北京还有6块住宅用地要拍，东城、朝阳、丰台、通州、昌平、房山6个区各一块。
图源北京规自委官网
其中，最“内城”的地块，当属东城祈年大街地块了。
北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地，位置就在天坛正北。
祈年大街地块宗地位置图
祈年大街地块整体体量并不大，占地面积只有2.28万平，总建筑面积也不能高于2.5万平，而且地块涉及全国重点文物保护单位天坛、先农坛的建设控制地带及北京市文物保护单位金台书院的规划绿地，因此建筑高度符合相应的管控要求。
祈年大街地块定在11月19号，起始价19.5亿元。
与祈年大街同一天开拍的还有未来科学城地块，由两块住宅和1块文化设施用地组成，起拍价12.426亿。
未来科学城地块位置
未来科学城这块地，算是区域内近些年供出的距离17号线未来科学城地铁站最近的地块，直线距离400米左右，属于真正的临铁地块。
而且周边来看，保利未来大都会预计今年年底或明年初就能开业，一路之隔就是北京十一未来城学校，都属于非常现成的配套。
这算是未来科学城比较核心的地块。
包哥认为还有一个特别优质的地块，就是朝阳松榆里地块，正经的东3.5环地块，位置非常好，地块东侧就是14号线北工大西门站，东侧1.2公里左右是10号线潘家园站，地块周边学校、公园、商业等生活氛围也非常浓厚。
松榆里地块具体位置
重点是，地块质素也比较好，整体还算方正，东西长南北短，有利于大面宽产品的排布。
此外，还有丰台张郭庄、通州老城区地块、房山长阳地块，也将在12月份出让。
2025年还剩不到50天，你认为北京楼市还有什么热闹的事情，欢迎加包哥微信，咱们一起聊聊。
以上。
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